“粤港澳大湾区”就要来临 内地的楼市还会这样疯长吗？

有媒体报道，近期，全国政协港澳台侨委员会主任朱小丹透露了粤港澳大湾区的动态，他表示，大湾区发展规划纲要将出台，国务院在作修改，预计5月正式公布。

在此之前，出台实施粤港澳大湾区发展规划，全面推进内地同香港、澳门互利合作已经被写入今年的政府工作报告。

紧随其后的是一大波概念股的利好。然后，你懂的，楼市或将受影响，毕竟房价随政策波动，也不是什么新鲜事了。

1、政策如何影响房价？比如极端像丹东

*近给人的感觉就是：海南火完丹东火，丹东火完“约谈12城”火，还有之前的雄安新区，以及一直点着火从未熄灭过的一线城市们。随着各种新政出台，各地的楼市都纷纷波动。

现实永远比想象中的更加魔幻。尤其是48小时上涨57%的东北小城“丹东”，谁也没想到因为隔壁老朝，而让自己从默默无闻站上了当代网红的位置。

媒体和一波又一波的炒客们共同见证了这一丹东历史时刻：从售楼厅无人问津，到丹东不动产登记中心发通知因登记业务急剧增加，实行预约发号；

江景住宅从3000块/平米的单价跳至七八千。开发商也顾不得合法与否，纷纷自行定制“限购政策”，捂盘惜售已成常态。

辽宁省委曾描绘过丹东的产业蓝图：“南有厦门，北有丹东”，并将丹东新区综合定位为：中朝边境互补合作的桥头堡、未来的区域综合交通枢纽；区域定位为：丹东未来的“铜锣湾”。

从目前的房价来看，倒是离“铜锣湾”接近了一大步。其经济实力又如何呢？

公开资料显示，丹东2017年GDP为793亿元，在辽宁14个城市中排名第9。从2010年到2016年，丹东人口持续减少，流失了28%，财政收入下滑15%，在辽宁14城排名倒数。截至2016年底，该市60周岁及以上户籍老年人口超过20%。

如此来看，这火爆的楼市99%的原因当“归功于”隔壁老朝祭出的新政。

杠杆游戏也多次说过，我国楼市其实就是政策市。尽管受土地供给、货币政策等因素的影响，但短期内，大部分是市场预期在决定房价。

而市场预期如何形成？就看上头。

2、“粤港澳大湾区”发展规划出台在即，楼市还会好吗？

这一次的“粤港澳大湾区”呢？尽管正式的发展规划尚还没发布，但从各方表态来看，“大湾区”的级别低不了。

比如广东省社会科学院、香港明汇智库、香港紫荆杂志社、中国国家行政学院(香港)工商专业同学会、社会科学文献出版社近期共同发布的《粤港澳大湾区建设报告2018》就指出，粤港澳大湾区是“继东京、纽约、旧金山湾区之后对全球资本*具有强大吸引力和辐射力的第四大湾区。”

彭博经济学家陈世渊也对媒体表示，粤港澳大湾区发展规划或着眼于打造一个、具有高度活力的城市群，进一步提升大湾区制造业、高科技、创新、金融、外贸、港口、文化和旅游等多个领域的中心地位。

的大湾区，怎么也得匹配的高房价吧？

实际上，市场早就已经察觉到动向，并已经开始了布局。大量房企在披露年报时都纷纷提及在大湾区的布局。公开数据显示，2018年一季度这9座城市的的合计土地成交金额共计805亿。

在房住不炒的大背景下，大湾区的9座城市是否会重演“丹东神话”？杠杆游戏倒觉得不大可能。

就大湾区的9座城市：深圳、广州、佛山、肇庆、东莞、惠州、珠海、中山、江门，和2座特别行政区：香港、澳门而言，房价都已经不低了。

稍微低一些的江门、肇庆情况如何呢？江门市住建局近日公布的《2018年4月江门房地产市场主要数据》显示，该市新房住宅成交均价为8526元/平方米，环比上涨3.9%，同比上涨23%。

肇庆市2018年4月均价也达到8632元/平，去年同期均价为5371元/平，上涨60%多！

其他6座城市均价都已经在1万元以上，的深圳，4月均价54169元/平方米。

这些城市在被纳入“大湾区”范围之前，其实大部分已经是较为热门的炒房城市了，限购什么的都已经加持。

再加上因为规划即将出台，热钱开始蠢蠢欲动，部分城市又开始纷纷为调控“打补丁”，比如东莞、佛山、江门，*近半个月都有所行动，推出新政预防炒房。

目前效果如何还不好说，但至少明确了态度，就是不想让炒房客日子好过。可以预想，想要在这些地方*楼市，无论是*体量还是政策限制来看，都要比在丹东之类难度提高几个级别。

当然，我国的事情，一切皆有可能。

3、大湾区领头羊深圳，“19连跌”之后会如何？

来说说“粤港澳大湾区”重量级城市：深圳。对于这座城市，杠杆游戏一直不想多说，因为有过某些经历，害怕啊！

*近一次看到深圳的消息是房价“19连跌”。

深圳市规土委公布数据显示，深圳2018年4月新房成交均价54169元/平方米，较3月每平方米下降了16元。这是自2016年10月出台楼市调控政策以来，深圳新房均价的连续第19个月下降。

其实关注深圳的朋友都会发现，所谓的“19连跌”，其实对于其均价来说，跌幅小的几乎可以忽略不计。

除了2016年10月，深圳推出史上*严厉的“深八条”以来，当月均价下跌了6000元左右还比较惨之外，随后的连跌18个月，累计下跌额度还不到1500元，这对于其别的单价来说少得可怜。

杠杆游戏也说过，受市域面积所限，深圳房价几乎无解。

市域面积全国十大城市中*小，供给紧张。棚改、旧改、厂改也不是那么容易，利益协调纠纷很多。

作为大湾区的梯队城市，从长期来看，深圳房价香港化的可能性很高。香港目前是什么情况？

*近看到的公开报道是，5月7日，香港市区重建局（简称市建局）公布以实用面积每平方呎约23568港元，向西营盘崇庆里/桂香街项目的物业业主发出收购建议。

逾2.3万收购呎价是什么概念？假设自住业主目前持有450平方呎（约50平方米），收购款项就达到了1060多万港币（约860万人民币）！

不过话说回来，深圳和香港的不同在于，虽然深圳自己市域总面积不算大，但周边大啊！随着城市交通，包括轨道越来越发达，深圳还可以更大。可以建设的地也并不是没有，只是需要观念更新，做出更多宜居的努力。

希望这次大湾区规划的推出，会是一个契机。

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（以上文章内容均来自杠杆游戏张银银）