办理房屋预售许可要交什么资料？麻烦详细说说。

杯水车薪

期房和现房合同第二条主要是关于商品房的销售依据，购房人要关注依照房地产商提供的相关证明先确定自己所买的房子是[现房]还是[预售商品房]。别被所谓“现房”蒙了在建的房子不难判定是期房，建好的房子是否就是现房呢不一定!按国家销售“现房”的规定，已经盖好的房子，不等于是“现房”，已经有人入住的房子也不等于是“现房”，而已领房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。按规定，这种现房销售已不再需要“销售许可证”，而是要查看“房产证”，签合同也不一定要使用国土房管局印制的标准合同。购买这种房子，对购房人有利的是可以做到眼见为实，但购房人的眼光可要敏锐点儿，千万别心血来潮，买错了“现房”比买期房更容易使自己陷入被动。没有土地使用证和房产证的房无论它是盖好的还是有人居住的，仍要按期房销售，购房人除了要查看预售许可证外，还要特别留意自己买的房子是否已经被抵押。有的人以为某个小区已有人入住，或入住的业主已经拿到房产证，就以为买这种房子就万无一失了，实际上这里存在着某种误解。购房人一定要清楚房子按套拥有独立产权，可以分别抵押，别人的房子没问题，不等于您要买的房子也没问题。其实，房子盖好了又没有预售出去，被抵押的可能性更大。以及一种情况，就是“尾房”。房子盖好了，还剩几套没卖出去，预售许可证过期了，房产证又没办下来，这种“无证”房不能说*不能买，但买时一定要查清楚，的办法是坚持预售合同登记备案后再付款，不见兔子绝不撒鹰。购房人特别要关注的是北京市国土资源和房屋管理局关于印发《〈北京市城市房地产转让管理办法〉实施意见》的通知中的新规定:“商品房竣工后，房地产开发企业应当按规定时限申请办理房地产权属证书，并自取得房地产权属证书之日起，持房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品房现房销售。商品房竣工后，房地产开发企业未取得房地产权属证书的，可自商品房取得竣工备案表之日起四个月内继续进行商品房预售;但自取得竣工备案表之日起超过四个月的，不得进行商品房预售。”这个规定等于说现在有一种已建好的房子，预售许可证本身没有过期，但由于取得竣工备案表4个月而没拿下房产证是不能销售的。预售许可证*重要人们通常都讲购买[预售商品房]要看“五证”，笔者认为购房人主要看清预售许可证是关键，其它“四证”主要是给政府发预售许可证的部门看的，有时由于土地情况复杂，房地产商交了土地出让金，虽没拿到土地许可证，也能凭交费证明先领到预售许可证，只要有预售许可，房子就可以卖。没有预售许可证房子能不能卖的，按规定不能，但现实中有一些房地产商会变换形式，就像以“内部认购”的形式进行预售，这种情况下，购房人买不买，完全在购房人自己的判断了。房地产商的信誉可靠，购房人通过内部认购有时确实能省些钱，但风险也比较大，假如房地产商*终拿不到预售许可证并宣告破产，购房人付的定金有可能会打水漂。按《北京市城市房地产转让管理办法》第五十二条规定:“房地产受让人(指购房人，笔者注)知道或者应当知道转让人(指房地产商，笔者注)没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购买商品房的，应当承担相应不利的民事法律后果”。购房人还需要关注的是《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第二条解释:“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，不过在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”这一条告诉购房人两个问题:
1.购房人买了没有预售许可证的房可以要求解除合同，房地产商缺少其它“四证”预售商品房

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没法呵呵

这个还是比较麻烦的，由于办理商品房预售许可证需持有：该项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等这四证。到当地房产住宅局领取商品房预售审批表。备注：房产住宅局需审验有关资料：
1、开发企业发人营业执照、
2、开发企业法人代表人身份证、
3、开发企业资质证书、
4、国有地地使用使用权证书、5建设用地规划许可证及规划图、
6、建设工程规划许可证及规划图、
7、建筑工程施工许可证、
8、建设工程施工合同、
9、房屋拆迁许可证、
10、房屋产权注销证明、
11、项目建设*计划、
12、办理预售审批手续法人委托书、
13、商品房预销售方案、
14、工程建设*占工程建设总*25%以上的收据。

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风雨漫步者

1、向售房者提出“一个要求”：购房者可以向售房者提出能否将售楼广告的确切内容写进购房合同，以此可见该广告内容虚实。
2、预售许可证审查掌握“两个要点”：查看预售项目是否与销售楼盘名称相符；查看所购房屋是否在预售范围内。
3、进售楼处要能经过“三道关卡”：售楼人员以所购房屋紧俏来让你尽快下单；出于捂销、惜售目的，售楼人员会很自然地告知你*看中的那套房屋已售，让你放弃需求；售楼人员热情洋溢、百般周到的贴身服务，让你感到不好意思不下单。
4、下定金做到“四个明确”：明确所构房屋的实际位置、面积、价格；明确签正式买卖合同时间；明确定金数额和交付时间；明确定金返还形式。
5、考量实际购买房屋的“五个差异”：环境、布局的差异；家具摆设的差异；装修材质的差异；做工粗细的差异；设计细节的差异。
6、参与内部认购把握“六个关键”：审查开发商除预售许可证以外是否具备《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》这四个证件；审查工程施工合同，看清交房期限；审查工程现场，了解实际施工问题；审查该楼盘是否有法定查封或其他权利受限情况；审查是否有预售证，如尚无预售证，签订的订购协议应当只涉及定金，以免被认为是预售合同而被撤销。
7、签订购房合同抓住“七个约定”：约定所购房屋标的物问题；约定付款*是否与工程进度挂钩，按揭办不下来时的处理*等；约定对双方公平的违约责任及合同解除条件；约定面积误差处理办法；约定包括所有材料、品牌的房屋装修菜单、房屋交付质量标准以及保修责任的承担；约定屋外小区环境布局，房屋位置图应该入约；约定小产证办妥时间。
8、房屋交付验收“八个步骤”：要求开发商提供合同约定的交房资料；依照合同约定的房屋装修标准逐项验收房屋；购房者在房屋验收中如发现问题即提出书面异议和实际措施，交卖方认可；如验收过程中不存在可约定退房或拒绝交接的问题，办理交接房手续；按合同约定付清房款，多退少补；房屋存在装修质量问题的，购房者在接到开发商第二次通知后，对房屋装修质量按约定标准再次验收；问题解决后办理入住手续；入住后发现质量问题，在保修期内应及时报修。

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潘

一,申请材料：

商品房预售许可申请表，主管部门制式表;
营业执照，原件;
房地产开发企业资质证书，原件;
工程规划许可证，原件;
土地使用权证书，原件;
施工许可证，原件;
建设工程达到25%以上，以完成基础工程的证明并需要工程形象进度符合规定的现场照片，各地要求不一致，我所在地为多层要求2层以上，高层要求5层以上，请当地主管部门.
商品房预售方案，一房一价备案;
预售款监管协议及专用帐户证明;
土地上无房屋或有房屋未办理房产证的具结书;原房屋办理权属登记的需提供注销证明;
施工合同及进度说明;
土地使用权,在建工程设置抵押的，抵押权人同意办理预售的书面意见及初始登记前解除抵押的书面保证;
预测绘报告;
业主临时公约;
前期物业合同;
物业管理用房配置情况说明书.
二,流程：
申请人向房地产交易管理所提出申请，并提交有关材料.
房地产交易管理所对申请材料进行初审，提出初审意见，并将初审意见和全部材料上报县建设局.
建设局进行审核和现场查勘，并作出行政许可决定，准于许可的，于法定时间内向申请人颁发送达许可证书.
三,备注：

中华人民共和国<城市房地产管理法>第四十五条：商品房预售应当符合下列条件：一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;二持有建设工程规划许可证;三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的达到工程建设总的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明.
国务院令第248号<城市房地产开发经营管理条例>第二十三条：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证和施工许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的 达到工程建设总的百分之二十五以上，并已经确定施工进度 和竣工交付日期;已办理预售登记，取得商品房预售许可证明.
建设部令第131号<城市商品房预售管理办法>第六条：商品房预售实行许可制度.开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得<商品房预售许可证>.未取得<商品房预售许可证>的，不得进行商品房预售.

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