由于出卖人的原因，商品房未取得房产证，能解除合同么？谁能给点建议？

你不在了

购买期房要关注以下几个方面的风险：
1、房屋延期交付使用风险。假如开发商不能按照合同约定的时间交房子，首先购买者不能如期入住，房屋的使用居住功能就无法体现，就像购买期房作为婚房，可能婚礼的时间到了房子还没布置好，这就产生一些麻烦。另外假如属于*性的购房者延迟收取*回报时间，也就是延迟了回收利息及利润的时间。
2、房屋质量不确定的风险。开发商由于市场信誉和*实力等方面的原因，购房者看到房子时可能房屋的建筑质量、建筑装饰材料、建筑结构、配套设施等与购房合同中的存在差异，其中*应该关注的是房屋建筑面积的变化和装修情况的不符。
3、房产证无法按时取得的风险。由于多方面的原因，使开发商无法按期获得整个项目的房屋权属证件，购房者也就无法按期获得房屋产权证件，就可能引发购房者蒙受产权再转换或抵押融资受阻的风险。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“五证”保证的是所购房屋属合法交易范畴，预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。除此之外期房购买的关注事项有：
（一）明确要求开发商按期交付符合交付使用条件的商品房。依照《城市商品房预售管理办法》第30条规定，“出卖人应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房人”。这里的交付使用条件应包括法定的和约定的两个方面，开发商除了要按《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律、法规中规定的条件交付房屋外，还应按与预购人签订的商品房预售合同及其附件、补充协议中约定的条件交付商品房。同一个时间段里，预购人还有权要求出卖人按期交付商品房。假如出卖人没有如期履行交付义务，应依照合同约定承担违约责任；超过合同约定的期限，出卖人仍不能交付商品房的，购房人有权解除合同。
（二）明确要求开发商保证交付的商品房不存在权利瑕疵。依照《合同法》第150条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。在商品房预售中也同样如此，在商品房预售合同签订后，预购人享有要求所购买的商品房不存在权利瑕疵的权利，出卖人应对所售商品房不存权利瑕疵负有担保义务。出卖人不得擅自将已出售房屋转卖或抵押给第三人，任何引发购房人的法定权利受到限制或不能完全实施对房屋标的物的所有权的，出卖人都应依法承担法律责任。
（三）明确要求开发商交付的商品房不存在质量瑕疵。我国合同法第153条之规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物；出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。依照房屋质量瑕疵对预购人合同目的能否实现的影响程度不同，开发商所承担的质量瑕疵担保责任也有所不同。
（四）明确要求出开发商协助办理房地产权利证书及人住手续。依照合同履行中的协助履行的原则，无论预购人是否委托出卖人代办房产证，出卖人都有责任协助预购人办理房产证。通常情况下，办理房产证应在房屋竣工验收并人住后的三个月内办理完毕。假如在规定的期限内不能办理完毕，预购人可以给出卖人一定的宽限期。在宽限期内仍不能办理完毕，那么预购人可要求出卖人承担责任，支付一定数额的违约金；假如购房人在人住一年以后仍拿不到房产证，就应该查明不能按期办理房屋所有权证的原因。假如是项目本身合法而只是由于验收滞后或出卖人工作效率不高，那么购房人应督促出卖人尽快完成其应尽的义务。假如是项目违法或已经抵押，那么购房人应尽快作出决策，或退房，或要求出卖人承担损失，以免拖延而过了诉讼时效，使损失扩大。

回复  赞（0）

故事续不上

不可以，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条款第
(四)项规定：“预售商品房须向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”房地产开发企业预售商品房，应该向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证，否则，不得进行商品房预售。《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，不过在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”同时，该解释第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，引发合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”就本案而言，你们与房产公司签订合同时，对方故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实与你们签订预售合同，若在你们起诉前房产公司取得商品房预售许可证明的，该合同可以认定有效，否则为无效。你们完全可以通过法律途径维护自己的合法权益。

回复  赞（0）

把学术风格

依照《商品房销售管理办法》第34条规定，开发商应在商品房交付使用后60日内，将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。如开发商未按上述日期提交房屋权属登记材料，致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的，开发商应承担相应的违约责任。在购房合约约定由开发商办理房产证的情况下，开发商逾期不办房产证的违约责任实际包括哪些呢？
(一)赔偿损失。开发商不按照合同约定按时为购房者办理房产证的话，会给购房者造成经济损失，因此法律规定开发商逾期不办理房产证的话，应当承担赔偿责任。实际怎么赔偿，稍后再就您解答。
(二)解除购房合同。依照《商品房买卖解释》第19条的规定，由于出卖人原因引发*逾期一年的，买受人可以请求解除合同和要求出卖人承担合同解除后的违约责任。这就是说，假如开发商不按照购房合同办理房产证长达一年以上的，那么购房者可以要求解除购房合同，并且要求开发商承担赔偿责任。开发商不办房产证怎么赔偿？开发商应承担的违约责任如何确定呢？依照我国相关法律规定，出卖人未按期提交办理房屋权属登记所需材料致购房者未按期取得房屋权属证书的，赔偿的*以合同中是否有相关约定为标准分为两种：
(一)商品房买卖合同约定了违约金处理办法的，按合同约定处理；
(二)商品房买卖合同未约定违约金处理办法的，按已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因出卖人未按期提交房屋权属登记材料，致购房者未能按约定和规定期限取得房屋权属证书超过一年的，购房者可要求解除合同，并可要求损失赔偿，损失可按银行同期固定资产贷款利率计算。

回复  赞（0）