商改住

商改住合法吗？“商改住”是否是一种违法行为要以*终用途来界定。相关法律条文规定：建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途，但如果商业用房改为住宅后用于出租并非售卖，则是国家支持的一种行为。

一般来说，“商改住”有以下几种情况：

1、该区域不适宜商业、适合居住生活；

2、开发商开发的这个阶段也适合居住，不适合商业用途；

3、“商业变更”后的售价高于前期商业使用的售价。

1、商改住的利处：低总价、高赠送、门槛低

对普通购房者来说，如果能以较低的总价入手一套心仪的房子，轻松实现快速入住，的确是非常诱人的。不少商改住公寓产品在宣传口径上都有低总价、高赠送等此类的内容。总的来说，商改住产品的单价的确低于同地段的普通住宅产品，较低的单价乘以不大的产权面积，低总价也显得十分合理。

2、商改住的弊端：杠杆率低、产权时间短、生活成本高

商改住产权一般为40或50年，而普通住宅是70年产权，商业性质决定了商改住产品不能落户，不能满足入学要求。施教区划分相关文件中出现的都是住宅小区，商业类产品不算在内。购买商改住产品杠杆率低。一方面，购买商业类型产品首付为50%,商改住贷款年限受限，一般不超过10年，不可使用公积金贷款，仅支持纯商贷。

1、商住比例1比9是什么意思，商住比例1比9的意思是商业和居住人口的比例是1比9，而对于商住比例多少合理目前没有新的国家标准。很多年以前，国家关于城市商业网点的配套有一个指导标准，商业物业面积是总建筑面积4%，现在的情况是大大超过。

2、如果项目位置特别好，周边是成熟社区，居住人口多，可以定位为市级、区域商业核心，或者说商业业态定位具有较强的幅射能力，商业可以多做一些。否则就老老实实按小区居住人口建社区商业。