土拍溢价率

土拍溢价率实际上值得就是土地溢价率，指的是超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比。

1、溢价简单的解释，就是指超出原本土地所有成本价格的部分。而溢价则是指比原来的价格高，高出的部分用百分比进行表示，值得就是溢价率，也就是我们所说的涨幅。 

2、土拍溢价率的计算公式为：

土地溢价率=（竞拍成交价格-土地成本价）/土地成本价**。

土地的成本价，包括征地费、开垦费、青苗费等补偿村民的钱，以及评估费等管理费用。简单的来说，就是土地收归国有储备后到拿出来招拍挂为止所有的支出费用总和。 

3、在土地拍卖当中，如果土地溢价率越高的话，那么就表示未来楼市上涨的行情就越好。但是有些地方在土地拍卖时，如果土地竞价的溢价率超过一定比例，那么是可以现场终止拍卖的，转而采取其他*出让土地。

楼面价与溢价率与房价的关系是什么？首先要知道楼面价代表的是什么？

1、楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格，是出让土地价格除以该土地允许的*建筑面积计算得到的。而*建筑面积又受政府批准的容积率控制。

通俗的解释是，楼面价表示该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

楼面价的计算方法： 

楼面价＝土地总价÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率

规划建筑面积＝土地面积×容积率

容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积

2、房价指的是建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。

房价的计算方法： 

房价＝土地价格＋建筑物价格

3、楼面价与溢价率与房价

商品房的*终售价，也就是房价当中包括了楼面价，而溢价率有直接关系着开发商在拿地的时候支出的土地价格。

总的来说就是，溢价率发生在开发商拿地的时候，楼面价发生在开发商建设中，而房价则是发生在开发商房产销售中。溢价率和楼面价都对*终的房价产生一定的影响。 

土地的溢价率与房产价值存在直接的*，那么土地溢价率高的房产会升值吗？

1、对于土地溢价率的问题，可以举个例子来看。如果某块土地的标价是100万，但是*成交价是200万，那么这块土地就是溢价土地，其溢价率就是*。

2、在土地拍卖当中，土地竞价的溢价率超过一定比例，那么现场会直接中止拍卖，采取“限地价、竞房价”或“限地价、竞配建”等*来出让土地。主要目的是为了印制房价的上涨。 

3、溢价率*的话，那么则说明开发商用了两倍的价格拿地，这在无形当中增加了开发商的成本。那么开发商如果想要保住其利润的话，那么就只有通过涨房价的*。

那么土地溢价率高必然会导致房价的升高，至于房产是否会升值，主要还是要看房产所处的经济、政治、人文等环境。 

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