二手经济适用房购买

1、根据政策规定，新老经济适用房的区别取决于《通知》的下发日期，即4月8日。以４月８日为临界点，客户取得房屋的完税凭证或产权证的日期在此之前的为“老经济适用房”，在此之后的为“新经济适用房”。

2、满五年的“老经济适用房”上市出售时补交10％的土地*价款即可。而新政策中严控满五年“新经济适用房”上市操作，规定业主确有需求出售时需要补齐差价70％的土地*价款。而且，根据《通知》规定，４月８日政策出台前的满五年老经济适用房仍遵从以前的经济适用房政策规定，银行方面应该对这样的经济适用房进行贷款支持。

3、“新房新办法、老房老对待”也许真能够从根本上解决困扰政府多年的经济适用房分配制度不到位的问题。目前情况是，北京绝大多数银行不愿碰触经济适用房这块“烫手山芋”，不论是否“满五年”也不论是“新房”还是“老房”，对于经济适用房这种“特殊群体“，多数银行采取不予贷款的态度。

4、现在房地产个贷金融市场已经进入政策调整的多变与高发时期，政策“此一时彼一时”也会经常变幻，银行为了控制放贷流量、保障放贷质量，对借款人所要贷款的房屋进行严格筛选也有其一定理由。

1、满五年经济适用房所要缴纳的税费，根据政策规定应该为：*类，４月８日《通知》下发之前购买的满五年经济适用房。契税：总价款×1。5％；印花税：总价款×１‰（买卖双方各万分之五）；综合地价款：总价款×10％。

2、第二类，４月８日《通知》下发之后购买的满五年经济适用房。契税：总价款×1。5％；印花税：总价款×１‰（买卖双方各万分之五）；土地*价款：（出售价格－原购房价格）×70％，值得注意的是，无论新房、旧房，只要产权未满5年的经济适用房都不再能自由出售，而改为政府回购或由政府选定符合条件的购买人，购房人在购买未满五年经济适用房时要慎重。

3、首先必须明确卖方购买经济适用住房已经满五年。对于购买已满５年的经济适用房客户应该注意：客户如果购买已经住满５年的经济适用房面积超出140平米的非普通住宅需缴纳3％的契税。

4、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意：保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。

5、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、*不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。