上海二套房是怎么认定的 2020上海二套房首付降至四成 上海二套房贷款利率上浮多少

近几年，房价一直在上涨，所以买房的人也变得越来越多，毕竟买涨不买跌。而且很多人不仅满足于购买一套房，他们开始着手购买二套房，但是像在上海这样的大城市，购买二套房是不容易的，首先我们来了解下政策，那么上海二套房是怎么认定的？2020上海二套房首付降至四成？上海二套房贷款利率上浮多少？下面一起来看看吧。

一、上海二套房是怎么认定的

1、上海房屋登记二套房认定标准

（1）贷款买过1套，在房屋登记系统中能够查询到房产，再次购买算第二套；

（2）贷款买过1套，出售后，房屋登记系统查询不到该房产，但在银行征信系统中可查询到贷款记录，再次贷款买房，算二套；

（3）全款买过1套住房，房屋登记系统能够查到该房产，贷款买房算第二套；

（4）购买者不具备房屋登记查询条件的，银行调查核实后购房者已有一套住房，再次购买住房算第二套。

2、上海银行二套房认定标准

（1）父母名下有房以未成年子女名义购买，算第二套房；

（2）未成年时名下有套房产，成年后再次购买住房算第二套住房；

（3）个人名下已有全款购买住房，再次贷款购买住房算第二套房；

（4）个人名下有贷款购买住房，还清出售后再次贷款购房算第二套房；

（5）*购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款购买住房，算第二套住房；

（6）婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但户口没有在一起算第二套住房；

（7）婚后双方共同贷款购买住房，离异后一方申请贷款购房，算第二套住房。

3、上海第二套改善住房认定标准

家庭人均面积低于33.4㎡，购买第二套住房算改善型住房，不算第二套住房。反之，人均面积高于33.4㎡，再次购买住房算第二套住房。

二、2020上海二套房首付降至四成

虽然“330”房产新政刚落地时银行执行并不“积极”，但一个半月后，上海已有8家银行开始实行“二套房首付四成”，其中包括四大行中的我国银行和工商银行。

“330”新政刚落地时，沪上只有少数几家股份制银行执行相关政策，四大国有银行无一参和。但到目前，，上海20多家银行中至少已有8家实行了“二套房首付四成”，这些银行分别为我国银行、工商银行、邮储银行、渤海银行、上海农商银行、华夏银行、浙商银行和友利银行。业内预计今后将会有更多银行加入“二套房首付四成”的行列。

另外，据上海24家银行*房贷利率的统计，截至5月18日，只有5家银行的贷款利率低于9折，而且均有较多的条件限制，申请也比较严苛。多数银行更“偏爱”纯商贷，很少有银行接受商业和公积金组合贷款，组合贷款即使可以申请，条件也非常严格。

如建设银行的条件为：新房、二手房商业贷款50万元以上的优质客户可享9折优惠利率；我国银行为：新房、二手房商业贷款100万元以上，的优质客户可享9折优惠利率；民生银行虽提供85折利率，但要求申请贷款前3个月客户日均金融资产在300万元以上，邮储银行明确只给纯商业贷款者9折优惠。

在利率低于9折的银行中，浙商银行的7折房贷限于其合作楼盘，在上海仅两个楼盘适用。

再次降息之后，银行利差进一步缩小，9折以下，折扣利率对银行来说利润已相当小了，因此，银行不愿放松优惠利率幅度也在意料之中。

但是，“二套房可首付四成”政策的执行情况正在不断好转，中行、工行也加入其中了。对购房者来说，在短期内将会对其改善型的需求有所促进，改善型的产品近期可能将会保持一个较高的成交量。

三、上海二套房贷款利率上浮多少

上海当前执行房贷利率初步为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20个基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加60个基点。

在LPR新政执行前，虽然上海地区各家银行的情况各有不同，但房贷的政策基本是首套房贷是基准利率4.9％打九五折，二套房贷上浮10％。照此计算，分别为4.65％和5.39％。

房贷“换锚”后，以9月20日公布的5年期以上LPR4.85％来计算，房贷利率为首套房*4.65％，二套房*5.45％。可见，新政执行后，首套房贷利率几乎没有变化，二套房贷利率有比较明显的上升。

尽管如此，上海首套房贷利率在4.85％的基础上减20个基点的日子也是屈指可数的。要操作的肯定要抓紧，这个首套房利率政策很有可能以周计算。

对于上海首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点这一出乎市场预料的政策，相关消息人士解释，主要是考虑到改革之前，上海首套房*按照贷款基准利率九五折之后，大概就是4.65％。如果按新定价机制，等于上海首套房要加20个点，对于市场会有比较大的影响。根据上海房地产市场总体“量稳价稳”的态势，所以采取这一措施。

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