三盛常务副总裁冯辉明：上有顶下有底 房价大跌基本不太可能

8月8日，三盛集团常务副总裁冯辉明在三亚表示，如果谈地产的融资、地产的资本面的话，还是离不开大势，总体来讲，一个定位就是不会大起也不会大落，就是稳地价、稳房价、稳预期。所以从这几个词可以定义出，我们在下半年或者更长的时间里面，是在一个箱体内运行，上面有顶，下面有底，房价大跌基本不太可能。开发商的角度，有些项目是愿意降价的，但是地方政府要守住价格的底线。所以总体我对大势的判断是箱体运行。

从金融层面来讲，确实在收紧，*严重的是23号文，还有郭主席前一段时间的讲话，任何一个国家靠房地产是不可能后期持续繁荣的，所以这是官方给定了一个很明显的基调。所以大家就会看到有23号文，从房地产企业的角度来理解，主要针对的是前融，今年某一个时期，从社会供给量可以看出来，前融有一段时间非常活跃，包括一些主流的金融机构在一些尺度方面给的相对宽松，后面的政策严格来讲是回头看的政策，治理金融乱象的回头看的政策，是公布成果的政策。所以23号文*是对前融做了很多限制，现在做后置抵押的前融会受到严格的限制。昨天又发了一个64号文，官方主要是针对信托机构，强调的是要进一步去通道信托以后更多是主动性的管理，还有一个是加强窗口指导，窗口指导可能以后会是一个常态。所以从金融政策来看是从紧。

一个大的基调我们可以看到，应该是下半年可以定义成政策层面是稳中从紧，上半年是相对比较进取一点，所以下半年比上半年来讲是更加从紧。所以对每个房地产企业，不管*面宽裕的还是目前相对比较紧张的企业来讲，我们都再次面临一次压力测试的问题，我们要评估政策面会导致市场*终的走向是在上中下这三种情况下，比如在相对比较乐观、相对比较悲观或者更加悲观的情况下，我们大概企业的*链可以支撑到一个什么样的程度，在这种压力测试的情况下，做现金流管理的动态调整，从企业层面来讲。

从*端来讲，有三个维度：*性现金流，融资性现金流，经营性现金流。一定要有更好的变现资产，能支撑到有效跑量的区域，项目层面也是如此。我们现在是要求在*端每一个项目拿地的时候都要给出*解决方案，初始*回收期多长时间有回收是有要求的，所以对*端加强目标管控、现金流管控会更严格。

另外，*节奏可能每个企业要根据自己的压力测试的结果，对未来的形势的评估，可能要做一些调整。就是可能*链宽裕一点的，对未来相对压力测试的承受能力高一点的，在*方面还是保持一定的节奏，可能压力测试比较大的*近有些企业已经经受不了压力测试在卖一些项目，我们也看到了，所以这个可能根据各自的情况，把握好*节奏。

在融资端，有一些做私募*基金的，包括境外的基金，在*方面还是有很大合作空间的，还有除了银行跟信托的*通道之外，像有些CMBS等等能做的还是做了，如果其他的门没有关上的话，在政策限制没有覆盖的区域，可以扩大合作。

冯辉明还指出，所有的冬天每一个企业都有战略合作机构和金融支持的机构，所以这块是抱团取暖之后*走出冬天的一个重要的力量。从经营性现金流这一块，现在大家应该逐级的建立现金流的平衡，从项目层面到区域层面再到集团层面，所有的都会产生正向的现金流的情况下，整体财务才会更加安全。我相信所有的房地产企业都会关注到回款，在这块如果面临着适度从紧以后，在回款这块要更加有纪律、更加刚性。当然，每个企业都有每个企业的做法。

冯辉明*表示，总体而言，是不是冬天，可能需要去观望，我自己没有感觉那么强烈。因为大的政策基调给定了，是稳中从紧的情况下，这个行业如果在外需受到严重挑战的情况下，前面的专家也讲了，一定是一个重要的内需的支撑，但是国家并不希望它过热，所以我们要看到这个大的基本面。所以我认为每一次调控都会让这个行业更加成熟，让企业更加成熟，我们可以以有限的谨慎来继续展望一下我们美好的未来。

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