农村房屋产权制度改革实施方案是什么？有人知道吗？谁能够指点一下？

美女的风格

近日，十八届三中全会审议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称“《决定》”)，为新一轮土地制度改革勾勒了方向。《决定》明确提出建立城乡统一的建设用地市场、农村集体建设用地与国有土地同权同价、完善土地二级市场等改革措施。新一轮土地制度改革的大幕已经开启。改革开放以来，以实行家庭联产承包责任制、土地拍卖制度等为代表的土地改革，解放了农村生产力，推动了城镇化的发展。然而，我国目前的二元化土地管理结构弊端不断凸显，难以适应新型城镇化建设的要求。而且，农民并没有充分享受到土地转让和升值带来的权益，土地财政问题也日益突出。如何打破土地二元结构限制，推动新型城镇化，释放新一轮制度红利，成为这一轮土改的关键所在。对于《决定》提出的土地改革相关举措与目标，应如何解读、如何落实新一轮土地改革将给我国经济发展带来怎样的红利为回答以上问题，本报采访了中国金融四十人论坛成员、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松，中国国际金融有限公司首席经济学家彭文生，中国农村金融论坛成员、中国社会科学院农村发展研究所研究员张晓山，是为北京圆桌第394期，以飨读者。现行土地制度的症结：城乡二元分割《21世纪》：十八届三中全会《决定》提出，要建立城乡统一的建设用地市场。这是新一轮土地制度改革的题中之义，是直面现行土地制度中城乡二元分割格局的重要举措。那么，城乡二元分割格局存在哪些问题对我国经济转型和城镇化建设有哪些影响巴曙松：中国的现行土地制度在世界上是*为独特、*为复杂的制度。这套体系的核心内容可以概括为三点：二元分割、政府垄断和非市场化配置。所谓二元分割是指城市和农村是完全分离的，采取了完全不同的两种所有制制度。城市土地属于国有，地方政府享有建设用地的处置权、出让权和*权。农村土地则是农民集体拥有农地农用时的土地使用权、*权和转让权，但是在农地转为非农用时，农民的土地权利在获得原用途的若干倍数补偿后即告丧失。所谓政府垄断是指城市土地市场的供给是由地方政府通过征收农地而垄断。并依据不同的土地使用用途，采取不同的土地出让*：经营性用地是实行“招拍挂”的形式入市;政府以公共目的使用的土地通过“划拨”的形式入市;工业用地在2004年之后名义上是采取“招拍挂”的形式出让，但事实上还基本是根据成本价格出让。所谓非市场化配置是指耕地占用实行审批制度，为确保粮食安全，中国实施了*严格的耕地保护制度，通过计划手段保护18亿亩耕地红线。建设用地的供给则实施严格的指标控制。中国土地所有权和产权制度的二元分离，使得中国的土地市场也是分离的。农用地市场和城市建设用地市场是完全不同的两个概念。农地的市场是只限于农地农用的市场，而农地转非农用地则受到所有制的管制，必须要经过政府征收，农地不能自然变成建设用地。这种城乡二元分割格局是中国土地制度的核心症结，也是一系列问题的根源。这些问题日益成为制约中国经济转型和实现人口城镇化的突出矛盾，这集中表现在三个方面：城中村的法外不集约利用。中国城乡结合部地区的土地是当前土地使用效率*为低下，但面临法律冲突*为剧烈的地段。按目前的制度安排，城市土地是国有的，农村土地属于集体所有，但是在城乡结合部地区的广大土地，是在城市范围内，而又属于集体所有。这些土地按照宪法规定，应该收回国有，但政府又拿不出那么多钱来征地。据统计，在全国大小不同的城市中，拥有将近5万个城中村，有2.6亿人全部住在农村宅基地和农村集体建设用地上盖的小产权房屋。工业用地的利用效率低下。目前，中国城市中工业用地占比过高，既未实现集约利用，又挤占城市宜居空间。工矿仓储用地占建设用地供应的比重多年连续超过40%。城市内部工业用地占比也过高，一般在20%以上，有些甚至超过30%，远远高于国外15%的水平。过度依赖土地财政所带来的金融风险。中国地方政府进行的城市建设的融资是依靠于土地抵押和政府信用。2013-2015年是政府土地抵押贷款的还款高峰期，土地出让金的收入甚至成为了地方政府偿债的*来源，宏观经济波动所造成的地价下降和购地减少会造成政府偿债能力的迅速降低。因此，考虑到这些突出的问题，某种程度上，中国现行的土地制度的可持续性已经变弱，处于不改不行的地步，需要在改革上给予优先的考虑和安排。彭文生：我国现有的土地所有制具有城乡二元分割特点。宪法第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。现有土地制度下，土地在农村和城市、农业和工业、商业及住宅之间的配置，通过地方政府而不是市场来完成。城镇化过程不可避免地涉及农村土地转化为城镇住宅、工业及商业用地。现行模式，意味着政府垄断土地一级市场，从农村征地，之后土地通过“招拍挂”出让，然后对失地农民进行非市场化补偿。现行土地制度对效率和公平的阻碍，首先是建设用地在城市和农村之间的配置不平衡。以城市化率每年上升1%的速度预计，2020年我国城镇化率达到60%左右，城镇人口约8.5亿，比2012年底增加1.4亿，需要更多的城市基础设施和住房。即使按照人均100平米的低标准为新增城镇人口提供工矿用地(2010年城市人均用地已达到142平米)，2020年城镇用地总量也将突破11万平方公里，与国土资源部土地利用总体规划中10.65万平方公里的控制目标存在缺口。城市工业用地转化为住宅用地的困难更加剧了房地产用地的不足，不断推高城市地价。与此同时，在农民工进城后，却存在大量农村建设用地闲置和浪费，体现为农村人口在减少，但农村建设用地的数量反而在增加。农业部门效率低下。根据中科院发布的《2012年中国现代化》报告，2008年世界高收入国家人均农业劳动力人口创造的农业增加值是3.5万美元，而中国仅为1584美元。中国江苏和上海的农业劳动生产率，也不及高收入国家的10%。我国农业劳动生产率偏低，与土地分割、小块运作、人均耕作面积小有很大关系。土地财政问题突出。2012年，地方政府获取2.89万亿的土地转让金收入，相当于地方财政的47%。城市经营性土地由地方政府垄断供应，带来三个问题：地方政府追求高*，导致高地价，是房价持续、快速上升的原因之一;土地财政推动了地方政府*冲动，既影响整体的*效率，也加大了经济的顺周期特征，增加波动性;土地财政导致地方政府债务扩张，带来金融风险。根据审计署2010年的审计报告，很多城市有一半到三分之二的城市建设*来自于土地出让收入，政府性债务大约有40%要靠土地*来偿还。农民没有充分享受到土地转让和升值的权益。随着城市土地价格的飙升，城市土地与农村土地之间的“剪刀差”越来越大。现有的《土地管理法》规定，农村集体土地的征地补偿标准不得超过所占耕地前3年平均产值的30倍。2011年征地补偿约为103元/平，而土地出让均价约为943元/平，这意味着农民在土地*中所获得的比例不到11%。农民利益没得到有效保障，不仅影响社会稳定，而且抑制农村居民财产性收入增长和转移到城镇居住的能力，不利于农民工市民化和城镇化。

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数字时代

据我所知：
1、据住建部相关人士透露，住建部已经明确提出将治理违法建筑作为2015年需要重点突破的工作之一。因而，作为违法建筑的一种，违反城乡规划和土地用途的小产权房也将得到进一步解决。
2、国土部上报中央的农村土地制度改革试点方案获批后，按照改革方案设计，征地制度、集体经营性建设用地入市、宅基地制度等农村土地制度改革将持续重点推进。2015年会选择若干试点，进行土地制度改革试验。
3、国土资源部瞄准社会高度关注的热点问题，从部门实际和履职尽责出发，把集中开展违法建设、销售“小产权房”突出问题专项整治工作，列入了“四风”突出问题专项整治工作方案。这项专项整治工作由部领导亲自挂帅，要求刹风治乱，坚决叫停在建、在售“小产权房”，切实维护群众权益。同时，国土资源部已组织人员先后赴5省(市)督办“小产权房”违法用地查处工作。希望对你有帮助。

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八方赤子之心

(1)开展农村集体建设用地使用权制度改革。开展农村集体建设用地使用权确权登记发证工作。在尊重历史、符合规划、用地限额的基础上，探索建立集体建设用地使用、调换、互换等体制机制，激活用好农村集体建设用地。在符合土地利用总体划、城乡建设规划的前提下，集体建设用地可用于公益事业和探索用于公共性住房建设。
(2)开展农村房屋产权制度改革。开展对农户和村乡办企业合法建房登记造册工作，建立健全房屋登记管理制度，核发房屋所有权证，逐步实现城乡房屋同证、同权。支持农户通过出租合法住房增加财产性收入，利用住房发展农家乐、乡村旅馆、农产品加工等，增加经营性收入。支持农户引进*、人才、技术、管理等进行合作开发、合伙经营。
(3)开展农村土地承包经营权制度改革。开展农村土地承包经营权的确权登记颁证工作，保持现有土地承包关系长久不变。坚持依法、自愿、有偿的原则，支持引导农户采取转包、出租、互换、入股、转让或者其他*流转土地承包经营权，支持土地向农村特色优势产业流转，带动土地利用向规模、集约、高效方向发展，做大做强特色优势产业。
(4)深化农村集体林权制度改革。建立健全集体林权制度改革长效机制，依法维护经营管理权稳定和林权权利人合法权益，巩固集体林权制度改革成果。探索建立林权流转管理服务新机制，加快开展林权抵押贷款工作，大力推进农民林业专业合作社建设，探索林下经济发展的政策和模式，全面落实林木采伐、林权流转、森林保险、*融资、产业扶持等配套政策，保护林业资源，促进林农增收、林业增效。
(5)开展农村小型水利工程产权制度改革。小
(1)型水库由国有水库管理单位管理，小
(2)型水库可以单独或连片成立管理单位管理，也可以由中型或小
(1)型水管单位代管，或由乡镇水利站及用水户协会管理，明确管护主体，落实管护责任，确保工程安全运行和效益发挥。对农村集体所有的库容10万立方米以下的塘库及其附属设施，小
(2)型及其以下的引水、提水(含机电提灌站、水轮泵站)工程及其附属设施，小水池、小水窖、小机井，小(微)型饮水安全工程和烟水配套工程等工程，可以采取拍卖、流转等*，明晰所有权，明确水权和土地使用权，并进行确权和颁证。也可以采取*、承包、股份合作等形式，界定管理权，明确使用权和经营权，落实管护主体和责任。在保障工程主要功能不变和本村组优先的前提下，鼓励农户、联户、用水合作组织、村民自治组织以及自然人和其他法人积极参与农村小型水利工程产权制度改革和*农村小型水利工程建设。建立稳定的公益性农村小型水利工程管护经费公共财政补助机制。
(6)开展农村集体财产股份制改革。清理核实农村集体经济组织资产、负债和所有者权益，经农村集体经济组织成员会议确认、公示，乡(镇)人民政府签署意见后，报县级农业行政主管部门备案。在坚持集体资产归集体经济组织成员“共同所有”的前提下，严格按照制定方案、清产核资、资产量化、*设置、*界定、*管理、资产运营、*分配、监督管理的程序，实现向集体经济组织成员“按份共有”。

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