购买商品房时,到底是按领先面积来算钱,还是用建筑面积算？有高手清楚吗？

小小铭

内容包括：
1、商品房名称。也就是购房者要购买的商品房的名字、位置、编号、平面图纸等;
2、房屋使用性质。应明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他;
3、商品房的数量，购房者要购买的套数，每套的面积应以平方米来计算;
4、商品房的面积。这里要关注明确是建筑面积还是使用面积、其他面积，由于这些面积和概念所代表的内容是不同的。同一个时间段里在合同中还应明确房屋面积的误差范围，规定假如误差超过一定幅度时，购房者有权解除合同。关注事项：
1、看开发商是否取得预售商品房的资格。签订预购商品房合同前，须对房地产开发商的资信进行调查，看其是否取得了预售商品房的资格，持有《商品房预售许可证》。防止签订无效的商品房预售合同给购房者造成不必要的损失;
2、明确商品房的公共面积的分摊系数和对实际增减面积的处理。建筑面积是商品房销售的面积计算单位，包括购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。由此看来在购买商品房时，应明确所购商品房的公共面积分摊系数;同时也应明确开发商多交或少交商品房面积时的处理办法;
3、明确交房的期限和逾期交房的处理办法。在商品房预售合同中应明确约定开发商交付房屋的期限，以及开发商逾期交房应承担的违约责任，督促开发商按期交房;
4、明确各种税费的标准和所得到的服务的内容。

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如何正确计算房屋的三种面积？
一、建筑面积建筑面积指建筑物按外墙勒脚以上外围水平截面积计算的各层面积的总和。包括使用面积、辅助面积和结构面积。住宅的建筑面积对于购房者来说十分重要，但计算范围比较复杂，购房者需要有所了解。
1、在住宅建筑中，需要计算建筑面积的范围和方法是：
（1）单层住宅建筑物，不论高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积。
（2）两层以上的住宅建筑物，建筑面积按各层建筑面积的总和计算，底层建筑面积按方法
（1）计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算，因此建筑面积对多层和高层住宅来说，又叫“建筑展开面积”。
（3）层高超过2.2米的地下室、半地下室、地下车库、仓库、商店、地下指挥部等及相应出人口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水乎面积计算。
（4）用深基础做架空层加以使用，层岗超过2，2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。字串1
（5）坡地建筑使用吊脚做架空层加以使用且层高超过2.2米，族围护结构外围水平面积计算建筑面积。
（6）穿过建筑物的通道和建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
（7）电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均接建筑物自然层计算建筑面积。
（8）舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。
（9）建筑物内的技术层（管道层、附层、夹层）是指房屋的局部层次，层高超过2.2米的，按其墙外围水平面积计算建筑面积.
（10）与建筑物连接的有往雨篷按校外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨篷按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。
（11）有柱的车棚、货棚、站台等按性外围水平面积计算建筑面积；单排校、独立柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。
（12）突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
（13）突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
（14）封闭阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、姚阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
（15）建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
（16）两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
（17）室外楼梯作为主要通道和用于疏散的，按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯的，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
（18）跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。
(19）室内体育馆核实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下空间加以使用的，其超过1.8米的部位计算建筑面积（多层按多层计算）。
（20）原始设计为假层（含顶层阉）屋面全部翻高后，前后墙沿口到楼板高度超过1.8米的，按实际计算建筑面积。字串
62、不计算建筑面积的范围：
（1）突出墙面的构件和艺术装饰，如：杖、垛、勒角、台阶、无枝雨篷等。
（2）检修、消防等用的室外爬梯。
（3）层高在2.2米以内的技术层、夹层。
（4）构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油（水）池储仓、地下人防干、支线等。
（5）建筑物内外的操作平台、上料平台，及使用建筑物的空间安置箱罐的平台。
（6）没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
（7）单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房问。
（8）层高小于2.2米的地下室、半地下室深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。
（9）岗亭、警亭、书报亭等。（1O）里弄房屋后天井内的天棚。
（11）使用马路、通道及隙地所搭棚架。
（12）阁楼。字串5
（13）房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。
二、使用面积住宅套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不包括吊柜）、户内楼梯（按投影面积）。使用坡屋顶内空间作房间时，其一半的面积净高至少2.1米，其余部分*小净高至少1.5米，符合以上要求的可计入使用面积；否则不算使用面积。每户阳台（无论凹、凸阳台）面积在6平方米以下的，不计算使用面积；超过6平方米的，超过部分按阳台净面积的1/2折算计处使用面积。从1997年1月1日起，北京地区经销的住宅商品房均以使用面积作为计价单位。为保持过去长时期以来住宅商品房按建筑面积计价的延续性，亦同时注明按建筑面积换算的单位价格。
三、销售面积
1、销售面积的计算原则有这些：依照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，房屋销售仍按建筑面积计算价格，那么单元住宅的销售面积怎样测算呢？商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积套内建筑面积由以下三部分组成：套（单元）内的使用面积，套内墙体面积和阳台建筑面积。
2、套内建筑面积各部分的计算原则有这些：
（1）套（单元）内的有用面积住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96－86）规定的方法计算。其它建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
（2）套内墙体面积商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商品房各套单元）之是的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
（3）阳台建筑面积按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
（4）套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

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对于商品房，建筑面积>使用面积,第五条商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积家庭装修中所涉及的项目大致分为墙面、天棚、地面、门、窗及家具等几个部分。装饰面积：计算墙面面积墙面(包括柱面)的装饰材料通常包括：涂料、石材、墙砖、壁纸、软包、护墙板、踢脚线等。计算面积时，材料不同，计算方法也不同。涂料、壁纸、软包、护墙板的面积按长度乘以高度，单位以“平方米”计算。长度按主墙面的净长计算;高度：无墙裙者从室内地面算至楼板底面，有墙裙者从墙裙顶点算至楼板底面;有吊顶天棚的从室内地面(或墙裙顶点)算至天棚下沿再加20cm。门、窗所占面积应扣除(1/2)，但不扣除踢脚线、挂镜线、单个面积在0.3平方米以内的孔洞面积和梁头与墙面交接的面积。镶贴石材和墙砖时，按实铺面积以“平方米”计算，安装踢脚板面积按房屋内墙的净周长计算，单位为米。计算顶面面积天棚(包括梁)的装饰材料通常包括涂料、吊顶、顶角线(装饰角花)及采光顶棚等。天棚施工的面积均按墙与墙之间的净面积以“平方米”计算，不扣除间壁墙、穿过天棚的柱、垛和附墙烟囱等所占面积。顶角线长度按房屋内墙的净周长以“米”计算。计算地面面积地面的装饰材料通常包括：木地板、地砖(或石材)、地毯、楼梯踏步及扶手等。地面面积按墙与墙间的净面积以“平方米”计算，不扣除间壁墙、穿过地面的柱、垛和附墙烟囱等所占面积。楼梯踏步的面积按实际展开面积以“平方米”计算，不扣除宽度在30cm以内的楼梯井所占面积;楼梯扶手和栏杆的长度可按其全部水平投影长度(不包括墙内部分)乘以系数1.15以“延长米”计算。

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那就加上就好

房屋公摊面积是指分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。公摊面积=套内建筑面积×公摊系数。

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