土地使用权抵押期限怎么设定？

王大锤

土地使用权抵押登记是土地他项权利登记的一种主要类型，抵押期限则是抵押登记权属审核的主要内容。在实际操作中，一些地方基层国土部门在办理土地使用权抵押登记时，往往将抵押登记期限设定为一年，或者不设定期限。对于设定期限的，到期后，由抵押人和抵押权人共同到国土部门办理续期抵押登记，换发土地他项权利证明书。对于这种做法是否合法、合理，有些抵押人、抵押权人提出了质疑，法院、律师事务所等部门也有异议，给抵押登记工作带来了一定的麻烦。而不设定抵押期限，土地使用权抵押则形同虚设，不但与现行法律法规的相关规定不符，影响了土地登记的规范化和土地使用权的流转，而且不利于保护 抵押双方当事人的合法权益，不利于社会经济秩序的稳定。

回复  赞（0）

一人回忆一人城

一、土地使用权抵押期限应小于土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。根据现行法律、法规的规定，土地抵押权的取得必须签订书面形式的抵押合同，并办理抵押登记。抵押合同是抵押人和抵押权人在平等自愿的基础上成立财产抵押关系的法律行为。也就是说，抵押双方当事人可以就抵押期限在自愿的基础上做出约定。但是，无论是抵押双方自行约定还是国土资源管理部门设定，该抵押期限均应不超过土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。出让土地使用权都有使用期限，土地抵押的期限当然不能超过土地权利人的剩余使用期限。划拨土地使用权的抵押期限应不超过同类用途土地的出让期限。
　　二、土地使用权抵押期限的设定应参照借款期限。我国对土地抵押登记实行强制登记制度，抵押登记是抵押合同生效的要件，土地抵押登记制度的实质就是通过登记程序的设定限度地保护抵押权人的利益。抵押权相对于被担保的主债权而言，属于从权利。例如，为取得贷款而将土地使用权进行抵押，则借款合同为主合同，抵押合同是从合同，土地抵押合同签订的目的是为了保障主合同(借款合同)的履行，因此，土地抵押期限应不小于借款合同的约定期限，否则就失去了抵押的目的。
三、土地抵押期限的设定，还要兼顾房地一致的原则。《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等规定，以土地使用权设定抵押的，地上建筑物、其他附着物一并抵押;以地上建筑物、其他附着物抵押的，其占用范围内的土地一并抵押。因此，房产和土地同时办理抵押时，土地抵押期限的设定，还要兼顾房地一致的原则，应小于建筑物的使用年限，并与建筑物抵押的期限相一致。以确保抵押登记的规范，降低抵押风险，有效保障抵押人和抵押权人的合法权益。

回复  赞（0）