前期物业管理内容包含有哪些？

张经理

(一)管理机构的设立与人员的培训 机构的设置应根据委托物业的用途,面积,管理深度,管理*等确定;人员的配备除考虑管理人员的选派外，还要考虑操作层(维修养护,保安,清洁,绿化等人员)的招聘.依据职责分别进行培训. (二)规章制度的制定 必要的规章制度：管理机构的职责范围;各类人员的岗位责任制;物业各区域内管理规定;用户(住户)手册等. (三)物业的验收与接管 物业的验收是依照国家建设部及省市有关工程验收的技术规范与质量标准对已建成的物业进行检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节.物业接管是房地产开发企业向接受委托的物业管理公司移交物业的过程，移交应办理书面移交手续.开发企业还应向管理单位移交整套图纸资料，以方便今后的物业管理和维修养护.在物业保修其问，接受委托的物业管理公司还应与房地产开发企业签订保修实施合同，明确保修项目,内容,进度,原则,责任与*. (四)进户管理 进户，是指业主,使用人正式进住使用物业，俗称"入伙".商品房购房业主或承租使用人的进户程序一般为： 1.发入伙通知书 在物业正式使用条件全部具备后向业主或使用人发出入住书面通知书. 2.带业主或使用人实地验收物业，着重勘验 (1)房建质量; (2)设备质量，运转情况; (3)房型,装修,设施配备等是否与合同相符; (4)外部环境状况及影响. 3·约定代为装修,添置或更换自用设备或设施等事宜即各种代办事宜 4.签订<物业使用公约> 主要内容包括：在分清白用与公用部位,设备,设施的前提下确定双方享有的权利和应尽的义务，物业正常使用的行为规范及相应的违约责任.

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朱经理

(一)物业的承接查验
承接查验是物业服务企业实施前期物业管理的一项重要内容.物业服务企业除了和物业建设单位办好正常的承接查验手续外，物管人员应熟悉小区的规划建设情况，了解不同房屋套型的布局情况，了解小区配套设施的建设情况等等，以便于业主的查询.其次，物业服务企业要派人伴随业主看房，及时发现室内水电,门窗,墙壁,地面出现的瑕疵，解答业主提出的问题，记录好存在的问题，以便整改.上时要当着业主的面再次进行蓄水试验，没有问题请业主签字，以免业主在装修时，因人为造成破坏而向下渗水推卸责任.
(二)业主入住及装修管理
业主入住及装修管理是前期物业管理的另一项重要工作，也是容易引起投诉的重要环节，弄不好就发生推诿扯皮.物业服务企业在业主入住及装修之前要制定周密的计划，将业主必须遵守的规则和要求公布上墙，以便业主了解和执行.
(三)前期卫生保洁
前期卫生保洁是小区物业管理的重要环节，前期物业管理的卫生保洁应根据收费标准来确定保洁的方法和任务.通常情况下，前期物业管理中，由于装修得业主比较集中，往往是前边扫了后边倒，保洁无法达到应有的效果，小区始终处于一种脏乱的状态.针对这种实际，前期物业管理的卫生保洁首先必须抓好装修垃圾的集中堆放和及时清运，减少灰尘污染.其次是加大宣传和督查力度，严禁装修施工人员和业主随意抛弃装修杂物.三是抓好生活垃圾袋装化，减少生活垃圾随处放，苍蝇满天飞的现象.四是适当增加保洁力量，增加保洁次数，尽量使业主从一入住小区就感受到温馨整洁的环境.

(四)前期安全防范

前期物业管理的安全防范工作，一是要抓好以防盗窃为主的安全防范，由于进出小区人员较多且杂，加之小区安全防范的配套设施没有到位，容易给一些偷盗者可乘之机，因此要加强小区的巡查次数，记录好巡查情况，一经发现可疑情况要及时处置，发现失窃事件要及时报案.二是要对进出小区的人员进行及时登记，装饰装修人员凭证进出，杜绝闲散人员进入小区.三是要充分利用好已有的安全实施，四是抓好小区进出车辆的管制和疏导，特别是各种运送装修材料的车辆，要及时装卸，避免长时间停留，以减少小区交通压力，维护好小区生活秩序,
(五)前期关系协调
前期物业管理中各种矛盾比较集中，譬如房屋质量问题，购房合同规定的内容没有兑现问题,小区配套设施没有到位问题,小区安全秩序问题等等，甚至装饰装修引起的邻里纠纷亦需物业服务企业协调解决.这些矛盾，绝大多数不是物管公司造成的，也不是物管公司能够解决的，物业服务企业应分析各相关部门和单位的作用及与物业管理项目之间的相互关系，确定与各方面沟通协调的内容，建立沟通协调的渠道.通过沟通协调建立良好的合作支持关系，不仅有利于前期管理工作的开展，也为后期的正常管理打下良好的基础.

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曹维佳

一,定义：物业管理前期介入是指从地产公司开发选地,产品定位,营销案场,规划设计,工程施工及交接验收，直至入住成立物业服务中心的整个过程中，为地产公司提出合理化建议,意见，协助地产公司完善产品，以达到产品优化,方便日常物业管理的目的.
二,物业管理前期介入的几个阶段
1,规划设计阶段
规划设计时，物业的硬件一般就定位了，特别是机电设备,房屋结构,烟道走向,排污管径规格等变动很小，便于后期管理.
2,施工期介入阶段
房屋施工阶段参与开发商与各施工单位的工程例会，这样可了解房屋的施工进度和施工质量，可根据施工的进度提前提出合理的建议，可以根据平时管理时经常出现的问题在施工阶段可监督和提出.
3,接管验收阶段
房屋的接管验收分业和公共两个部分.业主部分验收时，应细致一些，把存在的问题尽可能在业主入伙验房前处理完;公共部分和配套部分是重点：竣工资料,房屋的本体部分,给水系统,排水设施及管网,高低压供配电系统,消防系统,电梯,安防对讲系统,车场系统及车库设施,照明系统,环境绿化,配套产品设施及设备等以上12个项目应仔细检查并试验试用，发现问题及时督促其整改后再验收，上述项目的各技术资料一定要收齐并存好档.
4,入伙阶段
入伙是物业公司次与业主面对面的服务，所以在入伙前我们一定要准备充分，要假设多个问题，多个对策.
5,装修审批管理阶段
装修审批管理是物业管理甚而和开始，以后物业管的好与坏，就要看装修审批和管理这个重要环节.
三,物业管理前期介入阶段的内容
1,物业的承接查验
承接查验是物业服务企业实施前期物业管理的一项重要内容.物业服务企业除了和物业建设单位办好正常的承接查验手续外，物管人员应熟悉小区的规划建设情况，了解不同房屋套型的布局情况，了解小区配套设施的建设情况等等，以便于业主的查询.其次，物业服务企业要派人伴随业主看房，及时发现室内水电,门窗,墙壁,地面出现的瑕疵，解答业主提出的问题，记录好存在的问题，以便整改.
2,业主入住及装修管理
业主入住及装修管理是前期物业管理的另一项重要工作，也是容易引起投诉的重要环节，容易发生推诿扯皮.物业服务企业在业主入住及装修之前要制定周密的计划，将业主必须遵守的规则和要求公布上墙，以便业主了解和执行.
3,前期卫生保洁
前期卫生保洁是小区物业管理的重要环节，前期物业管理的卫生保洁应根据收费标准来确定保洁的方法和任务.通常情况下，前期物业管理中，由于装修得业主比较集中，保洁无法达到应有的效果.前期物业管理的卫生保洁首先必须抓好装修垃圾的集中堆放和及时清运，减少灰尘污染.其次是加大宣传和督查力度，严禁装修施工人员和业主随意抛弃装修杂物.三是抓好生活垃圾袋装化，减少生活垃圾随处放的现象.四是适当增加保洁力量，增加保洁次数，尽量使业主从一入住小区就感受到温馨整洁的环境.

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孟

前期物业管理服务内容主要分为三期，即物业接管验收期,物业入伙期,房屋装饰装修期.主要是物业管理公司接管物业后，对物业进行管理和提供服务.

1.物业接管验收期

物业接管验收期是物业管理公司在签订<物业管理委托合同>之后，履行的项重要义务. 物业管理公司在接管受托物业，对移交的物业进行验收时，应针对可以预见的容易产生纠纷的诸多方面：如物业质量引起的纠纷;物业保修的期限，保修责任，保修金的给付金额,*以及保修金的使用方面的纠纷;接管日期不明确导致的接管前后相关责任无法确定的纠纷等等.采取以下相应的预防措施：a.按照<房屋接管验收标准>验收;b.将验收中发现的质量问题记录在案，约定期限由发展商整修;c.与发展商详细约定保修事宜;d.收齐物业整套竣工验收资料和竣工图;e.签署验收合格凭证，签发接管文件，注明接管日期. 实践表明，在物业管理纠纷中，*多和*令物业管理公司领导头疼的是物业管理*匮乏的问题，而这一问题产生的根源往往是发展商移交的保修金不足. 因此，这一时期工作的重中之重是确定物业保修期限,保修责任,保修金的给付金额,*以及保修金的使用方法.

2.物业入伙期

物业管理公司在完成接管任务之后，接踵而至的工作是办理业主接房入住事宜，也就是俗称的"入伙".这一时期容易产生的纠纷有：a.服务态度和办事效率方面的纠纷;b.服务差错造成业主利益损害的纠纷;c.格式条款合同纠纷;d.业主验收物业发现质量瑕疵而错究责任人纠纷;e.房屋销(预)售合同中关于售后物业管理约定的纠纷. · 物业管理公司可通过以下工作防止纠纷的发生

，及时将入伙通知书,接房须知,管理规约等送达业主;第二，做好关于物业管理的权利,义务和责任范围的宣传工作;第三，组织签署管理规约,物业管理收费办法及相关规范性文件.

3.房屋装饰装修期

装修房屋表面上看是业主自己的事，实际上物业管理公司在其中也肩负着重要责任--预防和制止违法装饰装修行为.将装修房屋的禁止行为和注意事项告知业主和使用人，对装修房屋活动进行指导和监督，也就成了物业管理公司的工作内容. 实践中，业主为省钱或没有经验而委托不具备专业资质的装修队施工，常引发诸如装修质量或报酬纠纷;装修后房屋的安全纠纷;以及装修对环境的侵害和业主之间环境权的纠纷. 为保护业主的利益，物业管理公司应审核装修队的来源及资质证书，严格按照<建筑装饰装修管理规定>对装修方案实行审批制;并规定装饰装修管理的禁为和应为要求，列明违规责任及物业管理方面的管理权限.

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