为什么不要买二手商铺 二手商铺出售要交哪些税费 带租约的二手商铺骗局

商铺是近年来*的热门，它的价格相比较住宅要低很多，并且可以通过后期的出租来盈利。但是也有人说，二手商铺不值得购买。那么为什么不要买二手商铺？今天小编就为大家详细介绍，再来看看二手商铺出售要交哪些税费？以及带租约的二手商铺骗局的具体内容，给有需要的朋友提供参考。 

一、为什么不要买二手商铺

1、过户费用高

买二手商铺可是和一手的有一定区别，税费要远远高于一手的，买家则是需要缴纳契税和印花税，还有房产证工本费和房屋的产权登记费，以及土地*。如果卖方的房屋购买超过两年，那么卖方就不需要缴纳个人所得税以及营业税。一般来说二手的商铺所需要缴纳的费用，大概就在一千到三千元左右。中间的差距主要就是要根据自己房屋的总价值，还有房子的面积来决定。

2、贷款额度低，年限短 

商铺不同于普通的住宅，它的前期首付是比较高的，贷款额度*为50%。二手住宅来说，90平方米以下(含90平方米)户型，*置业可贷款八成，90平方米以上可贷款七成。住宅贷款可以长达35年，而商铺*长为十年。

3、空置率高 

现在商铺的空置率越来越高，主要是因为互联网的冲击，实体经济并不景气。生活在人口密度高的地段，商铺空置率可能很小，但如果买了偏僻地区的二手商铺，商铺空置率则可能很高，后期想卖也很困难。 

二、二手商铺出售要交哪些税费

二手商铺的买卖税费有卖家需要缴纳的个人所得税，以及营业税。买家则是需要缴纳契税和印花税，还有房产证工本费和房屋的产权登记费，以及土地*。主要分为买家所需支付的，以及卖家所需支付的。 

1、买家支付的税费

（1）房地产交易手续费：3元/平方米。

（2）房屋登记费：550元/本（每增加一本证书按每本10元收取工本费）。

（3）权证印花税：5元/本。

（4）印花税：房屋产价的0.05%。

（5）契税：交易价（或评估价）×3%。

2、卖家支付的税费

卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费：

（1）房地产交易手续费3元/平方米。

（2）印花税：房屋产价的0.05%。3、土地*：

（3）A、可提供上手购房*的，土地*=[转让收入－上手*价（每年加计5%）－有关税金]×适用*。B、不能提供上手购房*的，土地*=（转让收入－转让收入×90%）×30%。

（4）个人所得税：据实征收为（转让收入-房产原值-合理费用）×20%，核定征收为转让收入×7.5%×20%。转让收入-房产原值-合理费用相当于个人净收入。

（5）营业税及附加税：A、可提供上手购房*的，为（转让收入－上手*价）×5.5%。B、不能提供上手*的，为转让收入×5.5%。C、税费为差额的5.56%

（6）土地出让金：商业用途用房，按其网格点基准地价的35%计收；商业路线价区段路的商业临街宗地，加收路线价的10%；办公用途用房按其网格点基准地价的30%计收。

（7）土地出让金契税：按本次征收土地出让金价款的3%征收。

三、带租约的二手商铺骗局

1、带租约的二手商铺骗局是有很多的，比如说抬高铺价返租，透支升值空间，经营不善，铺合并出租，办不了房产证，部分在售的一些商业项目根本不是产权铺，销售方卖出的实质上只是一张长期租约，而且还要求*者提前付20年的租金，这都是骗局，会让*者血本无归。

2、只有定位准确、*良好和经营管理完善的商场，商铺租金回报和升值前景才有保障，而市场上在售的带返租的商铺，大多是商场铺或批发市场商铺，后期是得不到保障的，可能会因为*不佳开不了业或者开业后经营不善又关门了，直接就坑了小业主。

3、不少开发商在卖铺时尽量降低门槛，以便吸引*客，并将商铺切成了几平方米大的“微型铺面”出售，同样带返租条件。但这部分商铺卖出后，为了方便*，开发商又经常会根据商户的要求将小商铺合并出租，这就造成小商铺间没有界址，根本无法测绘，也办不了房产证，成为人尽皆知的骗局，因此一定要远离。 

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