土地*税务筹划有哪些方法？

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(一)利用临界点进行纳税筹划 根据<中华人民共和国土地暂行条例>(以下简称<土地暂行条例>)第8条的规定，有下列情形之一的，免征土地： (1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的. (2)因国家建设需要依法征用,收回的房地产. 根据<土地暂行条例>第7条的规定，土地实行四级超率累进： (1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，为30%. (2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额的部分，为40%. (3)增值额超过扣除项目金额,未超过扣除项目金额200%的部分，为50%. (4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，为60%. 如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地.根据<土地暂行条例>第6条的规定，计算增值额的扣除项目包括： (1)取得土地使用权所支付的金额. (2)开发土地的成本,费用. (3)新建房及配套设施的成本,费用，或者旧房及建筑物的评估价格. (4)与转让房地产有关的税金. (5)财政部规定的其他扣除项目. 根据<中华人民共和国土地暂行条例实施细则>(以下简称<土地暂行条例实施细则>)第7条的规定，这里的"其他扣除项目"为取得土地使用权所支付的金额以及开发土地和新建房及配套设施的成本之和的20%. 根据<国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知>(国办发［2005］26号)的规定，普通标准住宅的标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下.各省,自治区,直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准.允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%.

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王

一,充分利用土地*免税期限优惠政策
如<深圳市地方税务局关于土地*有关问题的通知>深地税发(2005)609号条规定：房地产开发企业缴纳土地*的纳税义务发生时间以合同签定时间为准.对在2005年11月1日(含11月1日)后签定房地产销售合同的，在纳税人取得房地产销售首期款收入时，就该房产销售价款全额计算预缴土地*.深圳**花园五期销售收入37,765万元，其中2005年11月1日以前签定购房合同金额31,636万元，土地*纳税清算时依照上述通知，申报应税收入6,129万元.
二,开发商品房转自用不再视同销售
国税发[2009]31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠,赞助,职工福利,奖励,对外*,分配给股东或*人,抵偿债务,换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现.确认收入(或利润)的方法和顺序为：(一)按本企业近期或本年度*近月份同类开发产品市场销售价格确定;(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;(三)按开发产品的成本利润率确定.开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定.
将开发的商品房转作固定资产的行为发生在2008年1月1日以后，不应当视同销售.不难看出，开发出品转作固定资产已经不再按照视同销售处理，企业需要密切关注，避免给自身增加不必要的纳税负担.
三,选择多元化*处置开发产品
多元化*处置开发产品的*包括：销售,出租,先出租后销售,售后返租,**,产权转让,转作经营性资产(开发产品自用自营)等.

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开心也是一天

　一、充分利用土地*免税期限优惠政策
　　如《深圳市地方税务局关于土地*有关问题的通知》深地税发〔2005〕609号条规定：房地产开发企业缴纳土地*的纳税义务发生时间以合同签定时间为准。对在2005年11月1日(含11月1日)后签定房地产销售合同的，在纳税人取得房地产销售首期款收入时，就该房产销售价款全额计算预缴土地*。深圳××花园五期销售收入37,765万元，其中2005年11月1日以前签定购房合同金额31,636万元，土地*纳税清算时依照上述通知，申报应税收入6,129万元。
　　二、开发商品房转自用不再视同销售
　　国税发[2009]31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外*、分配给股东或*人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度*近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
　　将开发的商品房转作固定资产的行为发生在2008年1月1日以后，不应当视同销售。不难看出，开发出品转作固定资产已经不再按照视同销售处理，企业需要密切关注，避免给自身增加不必要的纳税负担。
　　三、选择多元化*处置开发产品
　　多元化*处置开发产品的*包括：销售、出租、先出租后销售、售后返租、**、产权转让、转作经营性资产（开发产品自用自营）等。

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飞扬的青春

所谓土地*，就是纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后增值再按比例交纳的税收。纳税人是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）并取得收入的个人和单位。征税范围包括土地、地上建筑物及其附着物，不包括通过继承和赠予等无偿*转让的房地产，课税对象有偿转让的土地增值额。根据国务院颁布的《中华人民共和国土地*暂行条例》，土地*的*为四级超额累进*，即增值额未超过项目金额的50%，*为30%；值额超过项目金额的50%未超过，*为40%；值额超过项目金额的未超过200%，*为50%；值额超过项目金额的200%以上，*为60%。

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流浪的心

一、收入分散筹划法　　按相关税法规定，土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。在扣除项目金额一定的情况下，转让收入越少，土地增值额就越小，当然*和税额就越低。因此，如何通过分散转让房地产的收入，就是一个着眼点。一般常见的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，分次单独签定合同。例如某房地产开发企业准备开发一栋精装修的楼房，预计精装修房屋的市场售价是1 800万元（含装修费600万元），该企业可以分两次签定合同，在毛坯房建成后先签l 200万元的房屋买卖合同，等装修时再签600万元的装修合同，则纳税人只就份合同上注明金额缴纳土地*，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用缴纳土地*。这样就使得应纳税额有所减少，达到节税的目的。
　　二、费用迁移筹划法
　　房地产开发费用即期间费用（管理费用、财务费用、经营费用）不以实际发生数扣除，而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件，按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以通过事前筹划，把实际发生的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，例如属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，由于它的实际发生数不能增加土地*的扣除金额，因此，人事部门可以在不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中。那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本却增大了。也就是说房地产开发公司在不增加任何开支的情况下，通过费用迁移法，就可以增大土地*允许扣除项目的金额，从而达到节税的目的。
　　三、“临界点”筹划法
房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，但利润率越高，缴纳的土地*就越多，税后利润可能反而越小。因此，如何做到使房价在同行中，应缴土地**少，所获利润*多是房地产公司应认真考虑的问题。按照税法有关优惠规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地*；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。根据临界点的税负效应，可以对此进行纳税筹划。

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