商品房预售的优缺点是什么？

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随着我国社会主义市场经济体制的不断深化，房地产市场正以惊人的速度发展着，其中1994年确定的房屋预售制度成为房地产市场发展的有力推手，具体表现为以下两点：
1. 增加开发商的融资途径
住房预售制度是一种有利于房地产市场健康稳定的融资制度，在加速整个建设*周转、提高了*使用效率的同时，也降低了*使用成本。根据测算，以预售*销售的项目比现售*销售的项目，开发动态回收周期约缩短10个月。从图1可以看出，预售*占房地产企业*来源很大一部分，具有举足轻重的地位。它使得使开发企业，特别是新的开发企业在建设项目初期就解决了*问题，通过回笼*为下一步发展保驾护航。
2. 缓解紧张的住房需求
商品房预售制度自1994年制定之日起就为培养房地产市场立下汗马功劳。由于历史欠账多，我国房地产市场一直以增量市场为主，房地产开发项目大多是成片和滚动开发，但在我国资本市场发育不全的情况下，完全靠开发企业自有*是很难进行滚动开发的。而商品房预售价格一般比现房销售价格低10%～20%，交房期为1年～2年，相对现房销售具有一定优势，刺激了消费者的购买欲望，将潜在需求转化为有效需求，为房市带来增量，有效缓解了紧张的住房需求。除此之外，它还具有发现市场的功能，在房屋成本没有完全投入时，通过预售能够及时发现市场的需求情况，为以后开发打下基础。
由于在房屋商品化、土地有偿使用的过程中尚缺乏足够的管理经验，使得原本优点突出的房屋预售制度出现若干问题：
1. 为开发商非法集资和转嫁风险提供便利
商品房预售制度的存在，使购房人几乎变成了房地产开发商的“提款机”。通常，开发商只需投入有限的一部分*，从政府部门拿到土地，然后用土地到银行抵押启动项目。而真正的建设*除了由中标的建筑商垫付，开发商要做的，就是取得预售许可证，将融资和销售融为一体，利用商品房预售圈钱，这样不仅大大减少了成本费用，而且把风险也转嫁到了消费者身上。商品房预售制度将开发商的融资和销售合为一体，为其非法集资和转嫁市场风险提供了便利，开发商实际上成为这一制度的受益者。
2. 缺乏第三方监管
国外的房屋预售制度, 更多的仅仅是一种销售模式，而不是一种融资手段。但在我国，购房者的银行按揭贷款没有经过监管程序就一次性无条件划拨给开发商，虽然规定了必须用于房屋工程,，但开发商具体怎么使用这笔*则缺乏第三方的监管。开发商把购房者的银行按揭贷款作为主要的融资渠道，并且利用制度漏洞，把风险完全转嫁给了消费者和银行，有的甚至通过假按揭套取银行贷款充当开发*，为企业“空手套白狼、以小博大”提供了可趁之机，导致商业银行蕴含的金融风险不断加大。据相关统计数据显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行*占其资产的比率在70%以上，潜藏着巨大的道义风险和资本风险，为房地产市场和银行业敲响了警钟。

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雨声断思念

优点：开发商急于回收*进行滚动开发，价格比现房便宜；预售制度对开发商*要求不高，门槛低，开发商数量较多，有益于市场竞争。
缺点：看不到现房，质量问题要等到交房才能发现，风险性较大；开发商鱼龙混杂，信誉好坏不一，一但*链出现断裂，容易出现“烂尾楼”。
如果政府强制取消商品房预售制度，则开发商的*门槛会大幅提高，房产行业不可避免会面临一次大洗牌，很多开发公司将倒闭，这样房价又将掀起一阵上涨高潮。

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