购买二手房签合同时要注意哪些事项？

吴梦婷

购房者需要对售房者有准确的了解
购房者应当查看房产证所有人的身份证件.如果售房者与房屋产权证上记载的产权所有人不是同一人，则应当了解售房者与房产所有人之间的关系，要求售房者提供证明文件，并亲自向房产所有人核实.
此外，购房者应当详细了解并核实房产所有人是一位还是几位共有.如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件.在办理房产过户手续时，全部共有人能否都到场.如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及人身份证件，由人替其签章.
二手房有无合法的产权和土地使用权证明---房屋所有权证和土地使用权证
合法的产权和土地使用权证明是二手房买卖合法有效的前提.现实生活中存在利用假房产证行骗的情况，鉴别房产证的真伪，对房屋交易双方当事人的合法利益有着极为重要的作用.鉴别房屋产权证真伪的*保险是到相关部门进行核实.
购房者要对即将进行交易的房产基本情况必要的了解
这主要包括房屋的实际面积和机构与房屋产权证上登记的面积以及显示的房屋结构是否相符，是否有私搭乱建或破坏房屋结构的问题;该房产用途是否与购房者购买后的用途相符等.
购房者还应当详细了解并核实房产是否抵押,或被司法机关查封
如果房屋已出租，则须售房者提供承租人同意出售并放弃优先购买权的书面意见;如果房屋已被抵押，则须通知抵押权人，并就解除抵押确定可行的方案;如果房屋被司法机关查封，则应考虑放弃购买或就此与司法机关及案件当事人进行交涉(非专业人士难以把握).
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如购买的房屋是公房,已购公房或经济适用房，应了解这些房屋是否获准上市交易,预购公房是否需补足有关费用,公房原单位对房屋是否保留优先购买权,已购公房参加房改房时同住成年人的意见等.军队等单位的房屋，由于其特殊性，应特别注意单位是否同意出售，以及能否办理房屋所有权证和土地使用权证，如有疑问则不宜购买.
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购房者还应了解随房屋同时转让的设备(非房屋附属设备)及装修的详细情况
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估算税费负担
二手房买卖的税费规定较多,较复杂，累计各项税费金额也比较大，估算税费负担是十分必要的.根据国家规定，购房者应承担契税,印花税，售房者在一定条件下应承担营业税,城建税,
教育附加费,个人所得税.根据买卖房屋的性质以及各地的实际情况还可能发生土地,房产税,手续费,交易管理费等税费.此外，买卖房屋的性质,面积大小,用途,办理产权登记时间长短等因素还可能使得契税的发生变化.买卖双方可以根据拟交易房屋的实际情况，向专业人事或有关部门具体了解税费的项目,.

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陈勇

二手房交易签合同前十项注意
(1.)房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险.房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖.所以选择有房产证的房屋进行交易.
(2.)房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的,有家庭共有的,还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同.如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的.
(3.)交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人.如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产.因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的合同.这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷.
(4).土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算.
(5.)市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光,价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况.
(6).福利房屋是否合法
房改房,安居工程,经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质,房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突.
(7.)单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费.再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权.买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益.
(8)物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气,暖气,煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担.

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funny

　　1、二手房有无合法的产权和土地使用权，合法的产权和土地使用权证明是二手房买卖合法有效的前提。这一点作为二手房购房合同注意事项非常关键，值得每个人加以重视。现实生活中存在利用假房产证行骗的情况，鉴别房产证的真伪，对房屋交易双方当事人的合法利益有着极为重要的作用。鉴别房屋产权证真伪的*保险*是到相关部门进行核实。
　　2、准确了解售房人，一般来说，大家可以通过查看房产证所有人的身份证件，来解决该困扰。如果售房者与房屋产权证上记载的产权所有人不是同一人，则应当了解售房者与房产所有人之间的关系，要求售房者提供证明文件，并亲自向房产所有人核实。购房者应当详细了解并核实房产所有人是一位还是几位共同所有。如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件。在办理房产过户手续时，全部共有人需要都到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及*人身份证件，由*人替其签章。

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张先森11

　　（1）是否与产权人本人签订合同，如是*人，卖方应出具产权人的委托证书。
　　（2）房屋权属证书的*与所购房屋是否一致。
　　（3）明确标明房屋售价及各种费用由哪方承担。
　　（4）明确交付房款的时间及交接房屋时间。
　　（5）明确交接前后关于所购房屋的相关费用如何结算。

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